Assured periodic tenancy (Inglaterra y Gales)

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Qué es y cuándo se utiliza

El assured periodic tenancy es el contrato de arrendamiento de vivienda que se utiliza en Inglaterra y Gales. La skill de Dealroom lo prepara conforme a la Housing Act 1988, reformada por la Renters' Rights Act 2025, que entró en vigor el 1 de mayo de 2026.

La reforma cambió la forma del alquiler privado. Para quien conozca el modelo anterior, importan tres puntos:

• Sin duración determinada. Se suprimen los assured shorthold tenancies de duración fija para los nuevos arrendamientos. Todo nuevo contrato es periódico desde su inicio: se renueva de un periodo de renta al siguiente hasta que se extingue conforme a la ley.
• Sin sección 21. Desaparece el desahucio sin causa. El arrendador solo puede recuperar la vivienda por una causa legal.
• Sin subidas de renta pactadas. La renta solo puede subir mediante el procedimiento legal de aviso, una vez al año.

Es un contrato con consumidores, y estas protecciones se aplican diga lo que diga el contrato. Por eso la skill ofrece seis cláusulas negociables sobre lo que la ley deja abierto y dieciséis cláusulas estándar que recogen el marco legal, cada una con su fundamento. La revisión de la renta figura deliberadamente entre las cláusulas estándar y no entre las negociables, porque solo hay una forma lícita de hacerla.

Quién lo firma y en qué calidad

Firman dos partes:

• El arrendador o arrendadora (landlord), que cede la vivienda.
• El arrendatario o arrendataria (tenant), que va a residir en ella.

Las partes completan tres datos: la dirección completa de la vivienda, la renta mensual y la renta anual. La renta anual determina qué límite de fianza se aplica.

Cláusulas principales

Periodo del arrendamiento

El arrendamiento puede ser periódico mensual o semanal. En ambos casos no tiene fecha de fin, el arrendatario puede irse avisando por escrito con al menos dos meses de antelación, y el arrendador solo puede pedir la posesión por una causa del Anexo 2. El periodo fija sobre todo el ciclo de pago de la renta y las fechas en que vencen los avisos. La skill solo tiene dos opciones porque es lo único que la ley deja abierto.

Fianza

Las opciones son cinco semanas de renta (el límite si la renta anual es inferior a 50.000 libras), seis semanas (lícita solo si la renta anual es de 50.000 libras o más), cuatro semanas, o ninguna fianza, pagando el arrendatario a cambio una cuota mensual a un sistema sustitutivo de fianza. La opción de seis semanas lleva un aviso: por debajo del umbral es un pago prohibido por la Tenant Fees Act 2019, así que conviene comprobar la renta anual antes de elegirla. Toda fianza en dinero debe protegerse en un sistema autorizado en 30 días, con entrega de la información obligatoria al arrendatario. Si no se hace, el arrendador se expone a una sanción de entre una y tres veces la fianza y no puede usar ciertos avisos de recuperación.

Inventario y estado de la vivienda

El inventario no es obligatorio por ley, pero los sistemas de fianza lo tratan como la prueba principal en una disputa sobre la fianza. Las opciones son un inventario elaborado por un profesional independiente que paga el arrendador, con inspección de salida también independiente; una inspección conjunta de ambas partes, que firman el documento y repiten la inspección a la salida; o un inventario preparado por el arrendador. En las opciones del profesional y del arrendador, el arrendatario recibe una copia en los siete días siguientes al inicio y dispone de catorce días para señalar por escrito las discrepancias; en la opción del arrendador, lo que no se discuta en ese plazo se considera aceptado.

Reparaciones y mantenimiento

Las obligaciones del arrendador de reparar la estructura, el exterior y las instalaciones, y de mantener la vivienda apta para ser habitada, proceden de la Landlord and Tenant Act 1985 y no pueden excluirse por contrato. La elección consiste en si el arrendador cumple solo ese mínimo legal, quedando las pequeñas reparaciones interiores a cargo del arrendatario, o asume un mantenimiento completo que incluye también electrodomésticos, instalaciones y jardín.

Mascotas

Puede recogerse el derecho legal del arrendatario a solicitar una mascota: respuesta por escrito en 42 días, sin negativa injustificada, con posibles condiciones como un seguro de daños por mascotas, y consentimiento tácito si el arrendador no contesta a tiempo. También pueden admitirse las mascotas desde el inicio, o solo con la condición de que el arrendatario mantenga ese seguro y lo acredite.

Terminación

La opción estándar sigue la ley: dos meses de preaviso del arrendatario en cualquier momento, recuperación por el arrendador solo mediante aviso de la sección 8 y una causa del Anexo 2, prohibición de invocar los Grounds 1 y 1A en los doce primeros meses, y devolución de la vivienda en el estado del inventario, salvo el desgaste normal. La opción favorable al arrendatario añade que, si el arrendador recupera la vivienda por una causa no imputable al arrendatario (como uso propio, venta u obras de reforma), le reembolsa los gastos razonables de mudanza hasta una mensualidad de renta.

Las cláusulas estándar regulan además la ley aplicable, la naturaleza del arrendamiento, la protección de la fianza, la subida de renta por aviso de la sección 13 con derecho a acudir al First-tier Tribunal, las reparaciones y la habitabilidad, las causas de recuperación, el disfrute pacífico, el acceso con 24 horas de aviso por escrito, el derecho a solicitar una mascota, el Decent Homes Standard, la prohibición de discriminación (incluidas las prácticas "No DSS" y "No children"), las notificaciones, el council tax y los suministros, la resolución de conflictos (county court, el Tribunal, el sistema de fianzas y el nuevo defensor del inquilino) y una cláusula de separabilidad que preserva toda protección legal.

Qué suelen negociar las partes

Tras la reforma, el arrendador tiene mucho menos margen: la duración, las subidas pactadas y el desahucio sin causa los fija la ley. Lo negociable es el importe de la fianza, el método de inventario, el reparto de reparaciones y las mascotas. El arrendador suele pedir la fianza máxima lícita, el mínimo legal de reparaciones y mascotas solo con seguro. El arrendatario suele pedir una fianza menor o ninguna, el mantenimiento completo, mascotas admitidas desde el inicio y gastos de mudanza si se recupera la vivienda sin culpa suya.

Cuando las partes no se ponen de acuerdo, Dealroom propone las posiciones equilibradas de la skill:

• Periodo: mensual.
• Fianza: cuatro semanas de renta, la opción más cercana al centro.
• Inventario: inspección conjunta de ambas partes.
• Reparaciones: ninguna opción es totalmente neutral; el mínimo legal es la más próxima al punto medio.
• Mascotas: el derecho legal a solicitarla.
• Terminación: las disposiciones legales estándar.

Jurisdicciones e idiomas que admite Dealroom

Dealroom ofrece este contrato únicamente para Inglaterra y Gales y lo redacta únicamente en inglés. Esta página explica el documento en español, pero el contrato se genera en inglés. Las demandas de recuperación corresponden a la county court, las disputas sobre la renta al First-tier Tribunal (Property Chamber) y las disputas sobre la fianza al servicio de resolución del sistema de fianzas.

Para viviendas situadas en otros lugares, Dealroom dispone de skills basadas en la legislación local:

• el contrato de alquiler de vivienda en California, en inglés; y
• el contrato de arrendamiento de vivienda conforme a la LAU, en castellano.

El arrendador y el arrendatario pueden utilizar Dealroom conjuntamente, cada uno con sus preferencias, o una sola de las partes puede preparar el contrato.

Errores frecuentes

• Usar un modelo antiguo. Toda referencia a una duración fija, a un "assured shorthold tenancy" o a un aviso de la sección 21 está superada para un nuevo arrendamiento.
• Pactar una cláusula de subida de renta. No produce efectos. La renta solo sube mediante aviso de la sección 13.
• Pedir seis semanas de fianza con una renta menor. Por debajo de 50.000 libras anuales el límite es de cinco semanas; el exceso es un pago prohibido.
• Proteger la fianza tarde. Importan tanto el plazo de 30 días como la información obligatoria; el incumplimiento conlleva sanción y bloquea algunos avisos de recuperación.
• Prescindir del inventario. Sin un registro firmado del estado de la vivienda, la reclamación de daños del arrendador en una disputa sobre la fianza suele fracasar.
• No contestar a una solicitud de mascota. Con la opción del derecho legal a solicitarla, si el arrendador no responde por escrito en 42 días, se entiende concedido el consentimiento.
• Invocar los Grounds 1 o 1A demasiado pronto. No pueden usarse en los doce primeros meses y exigen cuatro meses de preaviso.