Contrato de alquiler de vivienda en California

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Qué es y cuándo se utiliza

El contrato de alquiler de vivienda en California (residential lease agreement) es el contrato que utiliza el arrendador o arrendadora para alquilar una vivienda situada en California a un arrendatario o arrendataria. Regula cuánto dura el alquiler, la renta y cómo puede cambiar, el depósito, las normas sobre mascotas y subarriendo, quién se ocupa de las reparaciones y cómo puede terminar antes de tiempo.

Es un contrato con consumidores. Las protecciones del arrendatario en California proceden de la ley y la mayoría no son renunciables: la garantía implícita de habitabilidad no puede excluirse por contrato, y es nula toda cláusula que pretenda renunciar a un derecho esencial del arrendatario. La skill de Dealroom parte de esa base: no ofrece opciones por debajo de un mínimo legal y negocia los puntos que la ley deja abiertos.

El documento tiene dos partes. Siete cláusulas negociables recogen las decisiones de las partes. Catorce cláusulas estándar, que no se negocian, fijan el marco legal, cada una con su fundamento. Cuatro de ellas son avisos obligatorios que no pueden suprimirse.

Quién lo firma y en qué calidad

Firman dos partes:

• El arrendador o arrendadora (landlord), que alquila la vivienda.
• El arrendatario o arrendataria (tenant), que va a residir en ella.

Las partes indican la dirección completa de la vivienda y la renta mensual. Si eligen la opción que admite mascotas con autorización, indican además el depósito por mascota.

Cláusulas principales

Duración

El alquiler puede ser de mes a mes, o tener un plazo fijo de seis meses, un año o dos años y continuar después de mes a mes. La duración importa más allá de la fecha final: los preavisos dependen del tiempo que el arrendatario lleve en la vivienda (30 días si es menos de un año y 60 días si es un año o más, para el arrendador), y la protección frente al desahucio sin causa justificada de la ley AB 1482 se activa a los doce meses de ocupación.

Subidas de renta

La renta puede mantenerse fija durante todo el contrato, subir una vez al año hasta el máximo estatal de la ley AB 1482, seguir un ajuste por coste de la vida basado en el índice de precios regional (siempre dentro del límite estatal), o subir un 3 % fijo cada año. La opción del 3 % lleva un aviso, porque una ordenanza local de control de rentas puede fijar un límite inferior que prevalece. Toda subida exige preaviso: 30 días si es del 10 % o menos y 90 días si es mayor.

Depósito

Las opciones son sin depósito (el arrendatario responde igualmente de los daños que excedan del desgaste normal), media mensualidad, o una mensualidad, que es el máximo legal para la mayoría de los arrendadores conforme a la ley AB 12. La opción de una mensualidad advierte que no se ofrece la excepción para pequeños propietarios. Todo depósito debe devolverse en los 21 días siguientes a la salida, con detalle de las deducciones.

Mascotas

Sin mascotas; mascotas con autorización escrita del arrendador y un depósito propio (gatos, perros de menos de 40 libras, aves en jaula y peces, con seguro de responsabilidad a cargo del arrendatario); o mascotas permitidas, respondiendo el arrendatario de los daños y cumpliendo las normas locales y de la comunidad. En todas las opciones, los animales de servicio y de apoyo emocional se admiten siempre y no pueden generar depósito ni renta adicional. El depósito por mascota y el depósito general juntos no pueden superar el límite legal.

Subarriendo y cesión

El subarriendo y la cesión pueden quedar prohibidos; permitirse con autorización escrita del arrendador, que no puede negarse sin causa razonable, con 30 días de aviso indicando el nombre y las referencias del nuevo ocupante; o permitirse con un simple aviso escrito de 30 días, quedando el arrendatario responsable del contrato.

Mantenimiento y habitabilidad

El arrendador puede asumir todas las reparaciones, incluidos los electrodomésticos, con las no urgentes hechas en 30 días desde el aviso escrito; la responsabilidad puede repartirse, ocupándose el arrendador de las instalaciones principales y el arrendatario de la limpieza y los pequeños arreglos de menos de 150 dólares; o el arrendatario puede asumir el mantenimiento ordinario y las reparaciones de hasta 500 dólares cada una, incluidos electrodomésticos, control de plagas y jardín. Esta última opción lleva un aviso: la obligación de reparar del arrendatario nunca puede alcanzar lo cubierto por la garantía implícita de habitabilidad.

Terminación anticipada

Cualquiera de las partes puede terminar con 60 días de preaviso y sin penalización; el arrendatario puede irse con 30 días de preaviso pagando una mensualidad; o con 60 días pagando dos mensualidades, o bien seguir debiendo la renta hasta que entre un nuevo arrendatario o termine el contrato. En las opciones con penalización, el arrendador debe hacer esfuerzos razonables para volver a alquilar. En todas ellas se mantiene el derecho de las víctimas a irse con 14 días de preaviso conforme a la sección 1946.7 del Civil Code.

Las cláusulas estándar regulan además la ley aplicable, el régimen del depósito, la renta y los recargos por demora (que deben ser una estimación razonable del perjuicio), la garantía de habitabilidad con el derecho del arrendatario a reparar y descontar, la entrada del arrendador con 24 horas de aviso escrito, el desahucio con causa justificada con una compensación de una mensualidad en los supuestos sin culpa del arrendatario, las notificaciones, los honorarios de abogados recíprocos, el Superior Court del condado donde está la vivienda (con mediación voluntaria) y la separabilidad. Los cuatro avisos obligatorios se refieren a la pintura con plomo (viviendas anteriores a 1978), al registro público de delincuentes sexuales (Megan's Law), a las chinches y a los detectores de humo y monóxido de carbono.

Qué suelen negociar las partes

El arrendador suele pedir un plazo fijo más largo, el depósito máximo, limitar el subarriendo, reparaciones a cargo del arrendatario y una penalización por salida anticipada. El arrendatario suele pedir flexibilidad de mes a mes, un depósito menor, renta fija, mantenimiento a cargo del arrendador y una salida sin penalización.

La skill señala que el terreno realmente negociable es la duración, las mascotas, el subarriendo y el reparto del mantenimiento. El depósito y las subidas de renta parecen negociables, pero tienen límite legal: el arrendador que acepta "solo una mensualidad" de depósito concede lo que la ley AB 12 ya exige.

Cuando las partes no se ponen de acuerdo, Dealroom propone las posiciones equilibradas de la skill:

• Duración: seis meses y después de mes a mes.
• Subidas de renta: hasta el máximo estatal de la ley AB 1482.
• Depósito: media mensualidad, la opción más cercana al centro.
• Mascotas: con autorización y depósito por mascota.
• Subarriendo: con autorización escrita que no puede negarse sin causa razonable.
• Mantenimiento: responsabilidad compartida.
• Terminación anticipada: 30 días de preaviso y una mensualidad.

Jurisdicciones e idiomas que admite Dealroom

Dealroom ofrece este contrato únicamente para California y lo redacta únicamente en inglés. Esta página explica el documento en español, pero el contrato se genera en inglés. Los litigios corresponden al Superior Court del condado donde está la vivienda, sin perjuicio de las reclamaciones de menor cuantía ni de la protección del arrendatario frente a represalias.

Para viviendas situadas en otros lugares, Dealroom dispone de skills basadas en la legislación local:

• el assured periodic tenancy de Inglaterra y Gales, en inglés; y
• el contrato de arrendamiento de vivienda conforme a la LAU, en castellano.

El arrendador y el arrendatario pueden utilizar Dealroom conjuntamente, cada uno con sus preferencias, o una sola de las partes puede preparar el contrato.

Errores frecuentes

• Cobrar más de una mensualidad de depósito. La ley AB 12 lo limita para la mayoría de los arrendadores, y el depósito por mascota computa dentro del mismo límite.
• Tratar un animal de apoyo como una mascota. Los animales de servicio y de apoyo emocional no pueden excluirse ni generar depósito o renta adicional.
• Olvidar el control local de rentas. La ley AB 1482 es un techo; una ordenanza municipal puede fijar otro inferior.
• Trasladar al arrendatario las reparaciones de habitabilidad. La garantía implícita no es renunciable, diga lo que diga la cláusula de reparaciones.
• Omitir los avisos obligatorios. Los avisos sobre plomo, Megan's Law, chinches y detectores son exigibles.
• Olvidar la protección frente al desahucio sin causa. A partir de los doce meses, el arrendador necesita una causa justificada para terminar, y la terminación sin culpa del arrendatario conlleva una compensación.
• Fijar una penalización de salida desproporcionada. Una penalización elevada corre el riesgo de no ser exigible, y el derecho de las víctimas a irse con 14 días se aplica siempre.