Contrato de arrendamiento de vivienda

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Qué es y cuándo se utiliza

El contrato de arrendamiento de vivienda es el contrato por el que el arrendador o arrendadora cede el uso de una vivienda al arrendatario o arrendataria para que la destine a su vivienda habitual. Es el contrato que se utiliza en el alquiler ordinario de una vivienda en España, a diferencia del alquiler de temporada o vacacional y del arrendamiento de locales.

La skill de Dealroom prepara el contrato conforme a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). El alquiler de vivienda habitual es un contrato con consumidores: la mayoría de sus normas son imperativas, y es nulo todo pacto que deje al arrendatario en peor posición de la que la ley permite, aunque el resto del contrato siga obligando. La skill parte de esa base: no ofrece opciones por debajo del mínimo legal y solo negocia los puntos que la LAU deja abiertos.

El documento tiene dos partes. Siete cláusulas negociables recogen las decisiones de las partes. Doce cláusulas estándar, que no se negocian, fijan el marco legal, cada una con su fundamento normativo.

Quién lo firma y en qué calidad

Firman dos partes:

• El arrendador o arrendadora, titular de la vivienda, que la cede en arrendamiento.
• El arrendatario o arrendataria, que va a residir en ella como vivienda habitual.

Cada parte indica su nombre, domicilio y documento de identidad. Después se completan dos datos de la operación: la dirección completa de la vivienda y la renta mensual. Todo lo demás (duración, fianza, obras, mascotas, subarriendo y desistimiento) se decide en las cláusulas, no en un formulario más largo.

Cláusulas principales

Duración

Las opciones son un año, tres años, cinco años o siete años. Elija lo que se elija, el arrendatario conserva el derecho legal a prorrogar año a año hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). Un plazo corto no reduce, por tanto, su protección. La opción de siete años lleva un aviso: es el mínimo legal para un arrendador persona jurídica, pero si el arrendador es persona física supera lo que la ley exige.

Actualización de la renta

La renta puede mantenerse fija durante todo el contrato, actualizarse cada año según el IPC, según el índice de garantía de competitividad (IGC) con el IPC como tope, o subir un dos por ciento fijo al año. Las cláusulas estándar añaden que, sin pacto expreso, la renta no se actualiza, y que toda actualización pactada queda sujeta al límite legal vigente en la fecha de cada revisión; por eso la opción del porcentaje fijo lleva un aviso. La skill advierte que las reglas de actualización han cambiado varias veces desde 2023, por lo que conviene comprobar la situación para el año del contrato.

Fianza

La fianza legal es una mensualidad, que se entrega a la firma y se deposita en el organismo autonómico competente. Las opciones son esa mensualidad sola, esa mensualidad más una de garantía adicional, o esa mensualidad más dos, que es el máximo legal en vivienda habitual. Las cláusulas estándar explican cuándo puede actualizarse la fianza y que debe devolverse al terminar el contrato, con interés legal si no se restituye en el mes siguiente a la entrega de las llaves.

Obras y mejoras

Las obras pueden quedar prohibidas sin autorización escrita del arrendador; pueden permitirse las obras menores y exigirse autorización para las mayores; o el arrendatario puede hacer mejoras avisando por escrito con treinta días de antelación, y al final elegir entre retirarlas o dejarlas sin indemnización. En todas las opciones, las cláusulas estándar mantienen a cargo del arrendador las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad, y a cargo del arrendatario las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario.

Mascotas

La LAU no regula la tenencia de animales, así que el pacto es libre: sin mascotas, solo mascotas pequeñas, o mascotas permitidas respondiendo el arrendatario de los daños. Los estatutos de la comunidad y las ordenanzas municipales pueden imponer límites adicionales.

Subarriendo

La ley solo admite el subarriendo parcial y con consentimiento escrito del arrendador. Las opciones son la prohibición, el subarriendo parcial con autorización en cada caso, o el consentimiento dado por adelantado en el propio contrato, de modo que basta con comunicarlo por escrito con treinta días de antelación identificando a quien subarrienda. En todas las opciones queda excluido el subarriendo total y la renta del subarriendo no puede superar la del contrato principal.

Desistimiento anticipado

Transcurridos seis meses, el arrendatario puede irse avisando con treinta días. La ley no permite una permanencia mayor, de modo que las opciones solo difieren en la indemnización: ninguna, media mensualidad por cada año que reste, o una mensualidad por cada año que reste, que es el máximo legal. Los periodos inferiores al año se prorratean por meses.

Las cláusulas estándar regulan además la ley aplicable, la duración mínima y las prórrogas, las causas por las que el arrendador puede resolver (como el impago de la renta, el subarriendo o las obras no consentidos, o que la vivienda deje de ser la residencia habitual), las notificaciones por medio fehaciente que acredite contenido y fecha, la protección de datos conforme al RGPD y a la LOPDGDD, la competencia de los tribunales del lugar de la vivienda (con mediación previa voluntaria), la integridad del acuerdo y la separabilidad.

Qué suelen negociar las partes

El arrendador suele pedir un plazo comprometido más largo, la garantía adicional máxima, limitar obras y subarriendo, no admitir mascotas y la indemnización por desistimiento más alta. El arrendatario suele pedir un compromiso inicial corto con el derecho de prórroga intacto, la fianza mínima, una renta fija, permiso para obras menores y desistir sin indemnización.

La skill señala que el terreno realmente negociable son las mascotas, las obras y el subarriendo. La duración y la fianza parecen negociables, pero tienen un suelo legal: el arrendador que "concede" la prórroga de cinco años no concede nada, porque ya la impone la ley.

Cuando las partes no se ponen de acuerdo, Dealroom propone las posiciones equilibradas de la skill:

• Duración: tres o cinco años (ambas junto al punto medio).
• Actualización de la renta: según el IPC.
• Fianza: una mensualidad más una de garantía adicional.
• Obras: obras menores permitidas y mayores con autorización.
• Mascotas: solo mascotas pequeñas.
• Subarriendo: parcial, con autorización escrita en cada caso.
• Desistimiento: media mensualidad por cada año que reste.

Jurisdicciones e idiomas que admite Dealroom

Dealroom ofrece este contrato únicamente para España y lo redacta únicamente en castellano, que es la versión vinculante. Los litigios corresponden a los juzgados del lugar donde se encuentra la vivienda, como exige la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Para viviendas situadas en otros países, Dealroom dispone de skills de arrendamiento basadas en la legislación de cada lugar, ambas redactadas en inglés:

• el assured periodic tenancy de Inglaterra y Gales; y
• el contrato de alquiler de vivienda en California.

El arrendador y el arrendatario pueden utilizar Dealroom conjuntamente, cada uno con sus preferencias, o una sola de las partes puede preparar el contrato.

Errores frecuentes

• Pactar un plazo inferior al mínimo legal y darlo por definitivo. El arrendatario puede prorrogar hasta cinco o siete años. El plazo corto es un punto de partida, no una fecha de salida.
• Pedir más de dos mensualidades de garantía adicional. En vivienda habitual la ley limita las garantías adicionales a dos mensualidades además de la fianza.
• No depositar la fianza. La fianza legal debe depositarse en el organismo autonómico competente.
• Fijar una permanencia superior a seis meses. El derecho a desistir a los seis meses con treinta días de preaviso no puede suprimirse; solo puede pactarse la indemnización.
• Dar por hecho que la renta se actualiza sin pacto. Sin cláusula expresa no hay actualización, y la pactada debe respetar el límite legal de cada año.
• Permitir el subarriendo de toda la vivienda. Solo cabe el parcial, con consentimiento escrito y una renta que no supere la del contrato principal.
• Olvidar los estatutos de la comunidad. El contrato puede admitir mascotas, pero siguen aplicándose las normas del edificio y las ordenanzas municipales.